预言成真!天津楼市的房价“安全区”,正在形成!
2020-04-16
我们一直说,2019年的地,2020年的房,如此大的供应量,有些板块的价格战几乎已经提前“预约”了。果然,铁东北路、海教园、南湖、大张庄等出让土地多的板块,已经陆续进入价格“

我们一直说,2019年的地,2020年的房,如此大的供应量,有些板块的价格战几乎已经提前“预约”了。

果然,铁东北路、海教园、南湖、大张庄等出让土地多的板块,已经陆续进入价格“互博”模式。

2019年,天津市内六区土地出让数量已经“惨不忍睹”了,南开、红桥、河西、河东均仅有1宗地块出让。

2020年开年,河东、河西各自又出让了一宗地块,稍稍缓解一下青黄不接的“尴尬”;南开只能继续“尴尬”着,没有土地新供应。

2020年,环城、远郊房价“堪忧”、市区房价坚挺,除了供应端的原因,土地价格也脱不开干系。

在一定程度上,卖地与卖房的思维是一样的,2019年我们已经见识到了土地市场的“以价换量”。

另外,3月12日,“土地新政”出台,农用地转建设用地审批权利下放,天津成为首批试点之一。

农用地的征收成本很低,几百块一平米,也就是说,天津环城、远郊有基础出现更多更便宜的地。

比如南开科技城板块,征收成本就要13000元/平米,这还不涉及大规模的住宅拆迁,仅是厂房的搬迁。

所以,南开区的土地楼面价最低也要在2万/平米左右,不具下降空间,毕竟成本在那摆着了。

基于土地供应和价格的两方面原因,未来一段时间,买房最安全的选择,就是回归市区,尤其是上三区。

这是非正常的状态,但按照自然规律,一定会呈现出“金字塔”状,中间3-4万严重缺失,这个空挡需要弥补。

事实也是这样,南开宸院2019年9月入市以后,一直是市内六区的销冠,最终全年成交237套(备案数据),南开区销量第一。

奥体板块,符合很多人对“好地段”的认知,发展到今天,已经不再只是一个“板块”的概念,更是天津的一个南部CAZ(中央活动区)。

不仅包含住宅,还具有办公、购物、国际会展、娱乐健身等多种功能,是更具活力的城市核心区。

换句话说,融创全程见证和参与了奥城的崛起之路,也因此更了解这里的买房人,了解如今奥城板块所需要的产品更新。

天津楼市十年一代产品,而奥体板块的住宅至今已走过十多年,现在,正式迎来改善的高峰期。

同样是定位改善,同样还是融创,但不同的是,产品规划更符合居住需求,更符合改善潮流。

最难得的一点,南开宸院不是地王,它的地价符合地段价值,买房人不必为高昂的土地价格买单。

同时也意味着将南开区的新房价格“拉回”正常水平,区域价值不再透支,终于走上了“正轨”。

考虑到片区内深度改善的需求,除了高层、小高层以外,南开宸院还规划了一部分大户型洋房产品。

只有140套房源,也算是限量供应了,建筑面积均为150平米,两种户型,客厅开间分别为6.5米和7米。

大宽厅的设计,让客厅的功能更多,可以打造开放书屋、小茶室、酒吧台……放个跑步机或者给小宝宝当做游乐区都很不错。

这一点,对二孩家庭来说就是“硬刚需”,太重要了,无奈市场上充斥着小三室户型,常常第三房的开间只有2.5米……

客卫还做了“三分离”——洗手台、卫生间和淋浴间,这个人人都学会了认真洗手的时期,单独的洗手台,很有必要。

客厅开间约6.5米的户型,整体开间达13.8米,公区全无走道面积浪费,极大提高了面积使用率。

大方厅的格局让“中央的客厅+餐厅”成为“家庭中心”,容易聚人气,最适合热闹的大家庭。

主卧不但套有卫生间,而且放下大浴缸、双洗手台通通没问题;衣帽间巧妙的藏在门后,每一平米的空间都利用到极致。

这两种150平米的户型都带有宽景阳台,再加上落地窗的设计,简直是一条“光之轴”,很有巨宅气场。

毕竟,对于改善买房人来说,这应该是一套非常重要房子,要解决的不仅仅是“多一个房间”的问题。

从颜值到内涵,从微观的户型尺度,到整体恰如其分的高级设计感,南开宸院都是融创的又一次审美力+产品力爆炸。

即便有的楼盘规划了洋房,大多为7-8层到顶;况且,一些已出让的新地块中,都难以见到洋房的身影。

比如绿城今年刚摘得的河西陈塘地块,全部规划为小高层;中海去年摘得的新梅江地块,全部规划为高层……

接下去的一段时间内,南开宸院5-6层的洋房,很可能是市区极少数的可选项,称得上是“市区洋房生活”的理想模板。

要想真正激活一个片区,除了要有大牌房企的涌入,更显性的一个指标,还得有能“摆得上台面”的商圈。

今后在奥体板块中,我们照样可以去奥城商业中心逛吃逛喝,但同时也可以来南开宸院的商业中心嗨起来。

不止这些,只要从南开宸院走出家门,就能马上“拥有整个城市”,据社区直线距离仅600米的地铁5号线通达全城。

判断一个楼盘的基本面,无非是地段、配套、产品、价格、房企这五个维度,南开宸院手里的这几张牌全是A。

在一个成熟且金贵的区域里,还能拥有非常确定的未来以及稳定性极高的楼盘,放眼全天津,这样的机会,的确有点少。

因为南开宸院的加入,奥体板块将形成“双商圈辐射引擎”,也许更多意想不到的资源,都会在这一带交握。

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