房地产企业,会在什么时候真正开始降价卖房?
2020-06-30
在购买房产的朋友里面,不论是刚需的还是投资的,都希望在购买房产时,能在一个比较低的价格时买入自己满意的房子,那么怎样才能在市场上找到相对比较低的购买房子价格的时机

在购买房产的朋友里面,不论是刚需的还是投资的,都希望在购买房产时,能在一个比较低的价格时买入自己满意的房子,那么怎样才能在市场上找到相对比较低的购买房子价格的时机呢?

大家都知道,目前我国房地产普遍进行了调控,实行“一城一策”的调控手法,这样每个城市的具体情况就不一样了,这个不一样就意味着不同城市的房产价格的不一样,同时意味着市场上调控政策的严厉程度也是不一样的,但是有一些本质的东西却是共同的,主要有以下几个方面:

第一,房地产企业的负债率都在80%左右,这是一个平均水平,房地产企业的负债率是所有上市公司里面按照行业来划分的最高的一个行业;

第二,房地产企业的资金周转率是最低的,房地产企业的周转率只有22%,具体的说就是,房地产企业从拍卖土地到最后生产出来房子直至房子全部销售出去,资金落袋为安,这个完整的产业链周期平均需要4年时间;

第三,房地产企业的融资成本较高,通过发债的形式,房地产企业得到的融资成本是7%左右,通过信托的方式,融资成本是12%左右,整体来看,房地产企业的平均融资成本是明显的高于我们个人在银行里贷款的融资成本;

第四,房地产企业的平均净利润率不高,很多人都认为房地产企业是暴利的,其实你可以理解为投资买房或者炒房者在过去10年有可能会获得暴利,但是房地产企业却未必是暴利的,事实的真相是我国主要房地产企业的净利润率是10%左右,在2018年是10.5%左右,在2017年在16%左右,在不好的年份可能只有5%到6%,平均大概在10%左右;

通过以上4个方面的分析,我们可以得到以下共识:在面对资金的压力面前或者说房地产行业进入寒冬时,意味着销量开始降低,市场未来出现疲软的情况下,房地产企业比我们个人投资者或者政府优先感到市场的寒意,在这种情况下,每当拖延1年的销售周期就意味着房地产企业将少赚很多钱,有可能会产生亏损,一旦房地产行业处于低谷期时,房地产企业首先会做的就是降价求生,因此当我们看到市场上有比较多的房地产企业通过降价方式来促销房产,基本上就意味着房地产市场已到达底部区间,为什么这么说呢?因为当房地产企业降价促销时,一方面意味着房地产企业在这个项目上可能已经没有什么利润了,一方面意味着房地产企业在土地市场上继续拍卖土地的功能已经丧失了,同时意味着地方政府靠卖地获得收入或者卖房获得税费收入都大打折扣,在这个时候“因城施策”的调控政策有可能会出现松动,这就意味着这个时候房地产市场已经到达底部了,就是买房的一个好时机,随着时间的推移,后期房价就有可能触底反弹。

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